A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou profundamente o regime jurídico da hipoteca. Essas mudanças impactam diretamente a relação entre credores e devedores e merecem atenção especial, sobretudo dos produtores rurais.
Uma das críticas mais recorrentes à nova lei é que ela foi desenhada para favorecer bancos e instituições financeiras, ampliando seu poder de cobrança e deixando o devedor em posição mais vulnerável.
Execução extrajudicial: hipoteca e alienação fiduciária no mesmo patamar
Tradicionalmente, a hipoteca era vista como menos severa que a alienação fiduciária, pois só poderia ser executada judicialmente (salvo no SFH), garantindo ao devedor mais tempo para se reorganizar e buscar um acordo. Isso mudou.
Agora, para créditos de natureza urbana, pessoal, industrial e outros, o credor pode executar a hipoteca extrajudicialmente, seguindo um procedimento semelhante ao da alienação fiduciária:
- prazo de 15 dias para purgar a mora (pagar toda a dívida, segundo interpretação dominante);
- realização de dois leilões;
- possibilidade de retomada do bem em poucos meses, sem passar pelo Judiciário.
O art. 9º da nova lei, com seus 15 parágrafos, disciplina minuciosamente essa execução extrajudicial. Basta o atraso de uma única parcela para o credor iniciar o processo.
Agronegócio: exceção prevista em lei
A boa notícia é que, conforme o §13 do art. 9º, o procedimento extrajudicial não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária.
Assim, sempre que possível, o produtor deve buscar que seus financiamentos rurais sejam garantidos por hipoteca — e não por alienação fiduciária. Embora muitos credores resistam, a negociação pode trazer maior proteção em caso de inadimplência.
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Revendas, tradings e fornecedores também estão abrangidos
A lei não limita essa proteção apenas às operações com integrantes do Sistema Nacional de Crédito Rural (SNCR). Ela se refere à finalidade da operação — ou seja, qualquer financiamento voltado à atividade agropecuária, inclusive:
- Financiamento público – via Plano Safra e operações reguladas pelo Manual de Crédito Rural (MCR).
- Financiamento bancário privado – recursos próprios de bancos ou cooperativas, podendo ou não estar no MCR.
- Financiamento comercial – com revendas, tradings, agroindústrias, cerealistas e fornecedores de insumos, como no caso do barter.
Exemplo: em um barter garantido por hipoteca entre produtor e revenda, eventual execução deverá ser judicial, e não extrajudicial.
Conclusão
A reforma promovida pelo Marco Legal das Garantias reforça a importância de compreender as modalidades de garantia antes de assinar um contrato. Apesar da preferência dos credores pela alienação fiduciária — que não entra na recuperação judicial e permite execução extrajudicial —, a hipoteca ainda representa um instrumento relevante de proteção ao produtor rural quando negociada corretamente.
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