Comissão do Corretor de Imóveis em casos de arrependimento e desistência: entenda seus direitos e implicações

A remuneração do corretor de imóveis é um tema recorrente nos tribunais brasileiros, especialmente em situações em que ocorre arrependimento ou desistência das partes envolvidas. Embora a corretagem seja regulamentada pelo Código Civil, compreender as nuances desses dois conceitos é fundamental para determinar quando a comissão é devida. Este artigo busca esclarecer essas questões de forma objetiva e prática.

Arrependimento x Desistência: Diferenças Essenciais

É essencial distinguir entre arrependimento e desistência para entender o direito à comissão.

• Arrependimento: Ocorre após as partes terem chegado a um acordo e formalizado o negócio, seja por contrato preliminar, definitivo, ou por ajuste verbal. O arrependimento pode ser unilateral ou consensual, e ainda assim, o corretor preserva o direito à comissão, pois a intermediação foi concluída com sucesso.
• Desistência: A desistência ocorre antes da conclusão formal do contrato. Como o negócio não se efetivou, a remuneração do corretor, em regra, não é devida, a menos que haja disposição contratual específica em sentido contrário.

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A Regra Geral do Código Civil: Art. 725

O art. 725 do Código Civil determina que a comissão do corretor é devida quando o negócio é concretizado com sua intermediação, ou mesmo que não se conclua devido ao arrependimento das partes. Isso reflete o entendimento de que o corretor, ao aproximar as partes e facilitar a negociação, já cumpriu sua função.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em reiteradas decisões, reforça que o corretor tem direito à comissão desde que sua atuação tenha resultado em um acordo, independentemente do posterior arrependimento das partes.

Exemplo Prático:

Imagine que um comprador e um vendedor celebram verbalmente a venda de um imóvel, ajustando as condições principais do negócio. Posteriormente, uma das partes decide não seguir adiante. Nesse cenário, ainda que o contrato não avance, o corretor faz jus à sua comissão, pois a aproximação e o ajuste inicial já configuram o “resultado útil” exigido por lei.

A Autonomia das Partes e Cláusulas Contratuais Específicas

Embora o Código Civil estabeleça a regra geral, a comissão pode ser condicionada a um evento futuro, desde que as partes assim o acordem expressamente. O direito à comissão é disponível, ou seja, pode ser objeto de negociação entre as partes. Exemplo comum é a previsão de que a remuneração só será paga após o registro da escritura ou aprovação de financiamentos.

Essa liberdade contratual foi reafirmada em recente julgamento do STJ (REsp 2.000.978/SP), no qual se decidiu que, mesmo havendo o pagamento do preço, a falta de registro da escritura impediu o pagamento da comissão, pois essa era uma condição pactuada entre as partes.

Essa decisão ressalta a importância de redigir contratos claros e objetivos, estipulando as condições para o pagamento da comissão e evitando litígios futuros.

Limites ao Direito do Corretor: Negligência e Má-Fé

O direito à remuneração não é absoluto. O corretor pode perder a comissão se agir com negligência, omissão ou má-fé. Por exemplo, caso ele:

• Não informe problemas relevantes sobre o imóvel ou a negociação;
• Atue de forma desleal, prejudicando as partes;
• Seja a causa direta do rompimento do negócio.

Em todas as negociações, o princípio da boa-fé objetiva deve ser observado, exigindo do corretor atuação transparente e diligente.

Arrependimento e Desistência na Prática: Quando a Comissão é Devida?

De forma simplificada, os cenários mais comuns envolvendo a corretagem podem ser resumidos assim:

1. Arrependimento após o acordo: A comissão é devida, pois o corretor cumpriu sua função, mesmo que o negócio não avance por decisão das partes.
2. Desistência antes da formalização: A comissão não é devida, salvo se houver cláusula contratual específica prevendo o contrário.
3. Cláusula condicional no contrato de corretagem: A comissão dependerá do cumprimento das condições pactuadas, como o registro da escritura ou aprovação de órgãos públicos.

Conclusão: A Importância de Contratos Bem Redigidos

A clareza na redação dos contratos de corretagem é essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas. Definir com precisão as condições para o pagamento da comissão evita litígios e assegura que todos saibam seus direitos e deveres. A distinção entre arrependimento e desistência deve ser claramente especificada para que o corretor e as partes compreendam em quais situações a comissão será devida.

Em suma, a comissão do corretor é um reflexo do sucesso da intermediação, e sua aplicação depende do momento e das condições em que a negociação é interrompida. A autonomia privada permite que as partes estabeleçam regras específicas, desde que dentro dos limites legais. Portanto, um contrato bem estruturado é a melhor ferramenta para evitar conflitos e proteger os interesses de todos os envolvidos.